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Fotografia di Dmitriy Syechin

luglio 4, 2013 • Affitto

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Conoscere come funziona la cauzione dell’affitto è molto importante, perché permette, sia a chi concede l’immobile in affitto, sia a chi ne beneficia, di avere delle basi solide su cui appoggiarsi in caso sorgano dei problemi. La cauzione dell’affitto viene regolamentata dalla legge per tutelare il più possibile il proprietario dell’immobile che viene affittato. Infatti, in passato, tanti inquilini, nel corso della locazione, causavano moltissimi danni all’interno dell’abitazione, ma ora, grazie a tale garanzia, questi spiacevoli avvenimenti si sono sostanzialmente ridotti o perlomeno limitati. Infatti, la legge prevede che l’immobile affittato dall’inquilino debba essere restituito nello stato originario in cui gli era stato consegnato, ovviamente escludendo la normale usura del tempo.

All’interno dell’articolo 11 del codice civile nella legge 392/78 viene disciplinato come funziona la cauzione dell’affitto. Tale legge dispone che l’importo massimo della cauzione non deve mai superare l’importo di tre canoni mensile. L’importo che viene versato al proprietario dell’immobile è anche vantaggioso per l’affittuario, poiché esso è produttivo di interessi al tasso legale. Questo vuol dire che il proprietario dell’immobile deve corrispondere all’inquilino al termine di ogni anno di locazione gli interessi all’affittuario. Questa limitazione è valida e viene garantita tramite un procedimento chiamato presidio di nullità (regolamentato dalla legge nell’articolo 79 dell’equo canone) per gli immobili e le locazioni non abitative che vengono destinati ad un utilizzo lavorativo come ad esempio gli uffici, gli immobili commerciali, industriali ed artigianali.

Passiamo ad analizzare ora come funziona la cauzione dell’affitto per gli immobili abitativi. Infatti, sempre per effetto del già citato articolo 79, sono state apportate delle deroghe alla legge, le quali prevedono che, se vi è l’approvazione delle due parti (locatore e locatario) la cauzione dell’affitto può comportare anche una cifra superiore alle tre mensilità, e può anche non produrre interessi legali (è però sempre sconsigliabile accettare tali deroghe, sia nell’interesse di chi affitta l’immobile per prevenire eventuali danni, sia dall’inquilino che non potrà ricavare gli interessi maturati quando lascerà quell’abitazione per trasferirsi in un’altra).

Per i contratti che vengono concertati nella modalità “a canone concordato”, ossia tutti i contratti che valgano 3 anni + 2, solitamente stabiliti da studenti universitari che affittano l’immobile per il periodo di studio o da conduttori transitori che desiderano soggiornare solo per poco tempo, la limitazione è stata stabilita sempre a tre mensilità ai sensi della legge del 30-10-2012.

L’obbligo del rimborso degli interessi da parte del locatore, regolamentato dalla legge e da diverse sentenze (avvenute a seguito di svariate incomprensioni tra locatore e locatario), deve avvenire poiché esso rappresenta l’adeguamento della somma al valore corrente di mercato. Infatti se avevi affittato un appartamento 10 anni fa, dando in cauzione tre mensilità, saranno maturati degli interessi nel corso di tutti quegli anni, sempre se il proprietario dell’immobile non te li ha rimborsati prima, per darti la possibilità di goderteli al pieno della loro potenza di mercato. Il denaro della cauzione dell’affitto rappresenta una sorta di prestito effettuato dall’affittuario dell’immobile al locatore come garanzia e quindi tale “prestito” deve essere obbligatoriamente rimborsato perché non è di proprietà del padrone di casa.  Ribadiamo che ciò dipende sempre dal fatto che non siano stati fatti dei danni all’immobile che l’inquilino non ha provveduto a pagare di propria tasca.

Vediamo ora come funziona la cauzione dell’affitto, in quanto alle opzioni per il versamento:

  • tramite pagamento  in contanti (per cui è anche consigliabile che tu e l’affittuario possiate firmare due copie di tale versamento come dimostrazione e garanzia che tale pagamento sia avvenuto realmente).
  • tramite una garanzia fideiussoria, bancaria o assicurativa.
  • con la creazione di un libretto bancario o postale con clausola al portatore (questa opzione può essere sfruttata solo se l’importo della cauzione dell’affitto è inferiore ai 1000 euro).
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La restituzione della cauzione dell’affitto, e il versamento degli interessi non ancora corrisposti, dovranno avvenire solo e unicamente a seguito dello sgombero dell’appartamento da parte dell’inquilino, cioè il versamento della cauzione deve avvenire quando il vincolo contrattuale si sarà risolto, a seguito di un’accertazione effettuata da parte del proprietario dell’immobile che potrà verificare la presenza di eventuali danni apportati alla casa o appartamento. Il versamento della cauzione può avvenire entro un massimo di 10 anni di tempo (a seguito dei 10 anni avverrà la prescrizione e l’ex affittuario non potrà pretenderne il rimborso né un decreto ingiuntivo per ottenere il rimborso del denaro). Ovviamente il proprietario dell’immobile ti dovrà presentare la documentazione che attesta i danni riscontrati all’interno dell’immobile. Se questo non avvenisse e il proprietario pretendesse di non effettuare il rimborso, potrai rivolgerti ad un giudice per ottenerlo.

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